La recientísima Sentencia del Tribunal Supremo de 3 octubre de 2024, el Tribunal Supremo ha reafirmado la capacidad de las comunidades de propietarios para prohibir el uso turístico de las viviendas, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales, estableciendo un precedente importante en el campo del derecho de propiedad horizontal.
Contexto Legal y la Cuestión del Alquiler Turístico
El conflicto en cuestión surge de una comunidad de propietarios que decidió prohibir la actividad de alquiler turístico en sus instalaciones. Este acuerdo fue impugnado por algunos propietarios, quienes argumentaban que, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), solo era posible limitar o condicionar dicha actividad, pero no prohibirla. Sin embargo, la comunidad defendió que el propio artículo permitía una interpretación más amplia que incluía la prohibición, basándose en el interés común de la comunidad.
El artículo 17.12 de la LPH, introducido en 2019, establece que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas con una mayoría cualificada de 3/5, en lugar de exigir la unanimidad tradicional. Este cambio legislativo responde a la creciente preocupación social por el impacto de los alquileres turísticos en las áreas residenciales y su relación con el incremento de los precios de la vivienda.
Decisión del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en su análisis, concluyó que la interpretación del artículo 17.12 LPH permite, de hecho, la prohibición total del alquiler turístico dentro de una comunidad, siempre que se cumplan las mayorías previstas en dicho artículo (3/5 de propietarios y cuotas de participación). Esta interpretación se sustenta en dos principios clave:
- Interpretación semántica de «limitar o condicionar»: El Tribunal afirmó que «limitar» puede incluir la prohibición, siendo esta el grado máximo de una limitación. En su razonamiento, el Supremo aclara que la ley otorga a las comunidades la facultad de restringir el uso de las viviendas para fines turísticos, lo que puede incluir el veto total.
- Función social de la propiedad y la convivencia vecinal: La sentencia también destaca que la propiedad horizontal está sujeta a un equilibrio entre los derechos individuales y los intereses colectivos de la comunidad. Así, el alquiler turístico, considerado una actividad económica, puede ser prohibido si se demuestra que genera molestias o perjuicios para la convivencia. Además, la sentencia enfatiza que la prohibición responde a una legítima preocupación de las comunidades por preservar la naturaleza residencial del edificio y evitar los problemas asociados con el alquiler a corto plazo.
Relevancia de la Sentencia
Este fallo del Supremo tiene implicaciones significativas. Por un lado, da mayor autonomía a las comunidades de propietarios para regular el uso de las viviendas dentro de su edificio, permitiéndoles prohibir actividades que puedan afectar la convivencia y la calidad de vida de los residentes permanentes. Por otro lado, refuerza la idea de que la propiedad no es un derecho absoluto, sino que puede estar sujeta a limitaciones derivadas de la función social de la propiedad, un principio recogido tanto en la Constitución como en la legislación civil.
Reflexión Final
Esta sentencia refleja la importancia de adaptar el marco legal a las nuevas realidades sociales y económicas, como el auge del alquiler turístico y su impacto en las zonas residenciales. El Tribunal Supremo ha dejado claro que las comunidades de propietarios tienen el derecho a proteger su entorno residencial, incluso si esto implica prohibir actividades económicas como el alquiler turístico. No obstante, las comunidades deberán asegurarse de que sus decisiones se ajusten a los procedimientos legales establecidos, garantizando que se respeten los derechos de todos los propietarios implicados.
En conclusión, esta sentencia abre la puerta a una regulación más estricta del uso turístico de las viviendas dentro de las comunidades de propietarios, fortaleciendo la capacidad de estas para preservar la convivencia y el bienestar común.
