Una reciente consulta publicada por la Dirección General de Tributos (DGT), V0983/22, de 4 de mayo de 2022, aclara cómo se determina el incremento de valor por diferencia entre el valor de transmisión y valor de adquisición del terreno en aquellos casos en los que se adquirió un terreno, y sobre el mismo se construye uno o varios edificios (viviendas, locales comerciales u otros), procediéndose a la división horizontal del edificio y posterior venta de los inmuebles.

Es decir, en estos casos, no existe identidad entre el inmueble adquirido y el transmitido.

Recordemos que, en la última reforma del Impuesto, la operada para adaptarlo a las exigencias constitucionales, además de la fórmula objetiva de cálculo de la base imponible, se introdujo en la norma la posibilidad de determinar la base imponible por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición del terreno. Así, si de esta forma se constata que no a existido incremento de valor, no se liquida el impuesto (supuesto de no sujeción), al igual que, si la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición del terreno fuese inferir a la cuantía resultante de aplicar la regla objetiva de cálculo, se tomará como base imponible del impuesto la primera.

Lo que se plantea en esta consulta y la DGT resuelve es cómo se determinan los valores de adquisición y transmisión del terreno en estos casos en los que la edificación transmitida no es igual al terreno adquirido.

Valor de transmisión

Para determinar el valor de transmisión del inmueble que se enajena habrá que calcular la proporción que representa en la fecha de la transmisión (fecha de devengo del IIVTNU) el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión.

Valor de adquisición

Para determinar el valor de adquisición, concluye la DGT que no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido. Esto último no viene especificado en la norma, pero se deduce que la comparación debe hacerse entre valores homogéneos y referidos a un mismo bien inmueble.

Por último, se calculará la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición así determinado.

Ejemplo:

Se adquiere una parcela de terreno urbano por un valor de 1.000.000 de euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de ellas.

Por valor de adquisición no puede tomarse 1.000.000 de euros, sino la parte proporcional, es decir, 100.000 euros.

Por último, señala la DGT que, en estos casos comentados, puede ser habitual que, en el momento de la transmisión de las edificaciones resultante de la división horizontal, los inmuebles no tengan todavía valor catastral. Pues bien, en ese caso, la norma prevé que la liquidación del impuesto se practique por el Ayuntamiento cuando se haya determinado dicho valor catastral, referido a la fecha del devengo. No obstante, si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno -por comparación entre los valores de transmisión y adquisición-, o bien si considera que el incremento obtenido puede ser inferior a la base imponible determinada, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo de 30 días, para que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.

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