En los últimos años, el crecimiento de las viviendas de uso turístico ha generado importantes conflictos en las comunidades de propietarios. Una de las principales controversias radica en la interpretación de los estatutos comunitarios y la posibilidad de prohibir el alquiler turístico en determinadas propiedades. En este artículo, analizamos la reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS de 29 de noviembre de 2023) que aborda esta problemática y sienta un precedente claro en cuanto a la consideración del alquiler turístico como una actividad económica prohibida en estatutos de comunidades de propietarios.
Antecedentes del Caso
En este litigio, los propietarios de varias viviendas dentro de una comunidad de propietarios utilizaban sus inmuebles para el alquiler turístico. La comunidad, sin embargo, contaba con unos estatutos que prohibían expresamente cualquier actividad económica en las viviendas, salvo autorización unánime de la subcomunidad del portal correspondiente. Esta prohibición incluía, a modo de ejemplo, actividades tales como oficinas, despachos, clínicas o consultas.
En el año 2017, la junta de propietarios adoptó un acuerdo que, basándose en los estatutos, prohibía expresamente el alquiler turístico dentro de la comunidad. Los propietarios que se dedicaban a dicha actividad recurrieron este acuerdo ante los tribunales, argumentando que la prohibición estatutaria no mencionaba de manera explícita el alquiler turístico y que, por tanto, no podía ser aplicada. Alegaban además que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser interpretadas de manera restrictiva, y que los arrendamientos de viviendas no están prohibidos ni por la ley ni por los estatutos.
Argumentos de las Partes
Recurrentes (Propietarios de viviendas turísticas):
Los propietarios recurrentes basaron su recurso en los siguientes puntos:
- Las prohibiciones que limiten el derecho de propiedad deben constar de forma expresa y precisa, sin que pueda realizarse una interpretación extensiva de las mismas.
- La prohibición de actividades económicas en los estatutos no incluía de forma explícita el alquiler turístico, por lo que dicha actividad no debería estar prohibida.
- El arrendamiento de vivienda, incluso para uso turístico, es una actividad que genera un rendimiento económico, pero no necesariamente es una actividad de carácter empresarial o comercial, por lo que no debería incluirse dentro de la prohibición estatutaria.
Comunidad de Propietarios:
Por su parte, la comunidad defendió que el alquiler turístico es, de acuerdo con la normativa autonómica y municipal, una actividad económica de carácter turístico y que, por tanto, está comprendida dentro de la prohibición estatutaria. Además, argumentaron que la prohibición de cualquier tipo de actividad económica en las viviendas era coherente con el espíritu de los estatutos, cuyo objetivo es evitar que se desarrollen actividades comerciales o empresariales en las zonas residenciales de la comunidad.
Sentencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación, confirmando la decisión de las instancias anteriores. La sentencia aclara varios aspectos clave que pueden tener un impacto significativo en la regulación del uso turístico de viviendas dentro de las comunidades de propietarios:
- Alquiler Turístico como Actividad Económica:
El Tribunal ratificó que, de acuerdo con la legislación sectorial autonómica y municipal (en este caso, la Ley 13/2016 del País Vasco), el alquiler de viviendas para uso turístico constituye una actividad económica. Esta actividad se incluye dentro de la categoría de «empresas turísticas de alojamiento», tal como lo establece la legislación aplicable, que regula los servicios turísticos y los define como actividades dirigidas a atender la demanda de personas usuarias turísticas. - Concordancia con la Prohibición Estatutaria:
La prohibición de actividades económicas en los estatutos de la comunidad es clara y amplia, abarcando actividades de carácter comercial, profesional o empresarial, como es el caso del alquiler turístico. El Tribunal interpreta que esta prohibición es conforme con su propia jurisprudencia, que establece que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser claras, precisas y expresas. En este sentido, la inclusión del alquiler turístico dentro de la prohibición estatutaria es coherente con el espíritu de la norma y no implica una interpretación extensiva o indebida. - Diferencia entre Arrendamiento de Vivienda y Alquiler Turístico:
El Tribunal también rechaza la comparación que pretendían hacer los recurrentes entre el arrendamiento de vivienda habitual y el alquiler turístico. Mientras que el arrendamiento tradicional supone un uso residencial del inmueble, el alquiler turístico se dirige a proporcionar alojamiento temporal sin constituir un cambio de residencia para el arrendatario. Por tanto, son actividades distintas con una finalidad diferente, y el alquiler turístico puede ser legítimamente considerado una actividad económica sujeta a las restricciones de los estatutos comunitarios.
Reflexión Final. Prohibición del Alquiler Turístico en Comunidades de Propietarios
La sentencia del Tribunal Supremo refuerza la capacidad de las comunidades de propietarios para regular y, en su caso, prohibir el alquiler turístico en sus propiedades siempre que existan estatutos claros que prohíban la realización de actividades económicas en las viviendas. Esto no solo permite preservar el uso residencial de las comunidades, sino que también protege a los vecinos de los potenciales inconvenientes derivados del uso turístico de los inmuebles.
En definitiva, esta resolución subraya la importancia de contar con estatutos bien definidos en las comunidades de propietarios y de actualizar los mismos conforme a las realidades sociales y económicas actuales. Dada la proliferación del alquiler turístico, es previsible que surjan más conflictos en este ámbito, por lo que resulta fundamental que las comunidades y los propietarios estén bien asesorados jurídicamente para evitar problemas legales y garantizar la validez de sus acuerdos.
